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楼市调整刚启序幕 楼市回暖有赖于经济复苏

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-08-11  来源:互联网  作者:云筑网  浏览次数:583
核心提示:国际物业顾问公司戴德梁行昨日的较新研究报告称,中国住宅市场调整仅是序幕,整个房地产投资市场调整的趋势难以扭转。

国际物业顾问公司戴德梁行昨日的较新研究报告称,中国住宅市场调整仅是序幕,整个房地产投资市场调整的趋势难以扭转。基于对中国房地产市场过去较好的回报率,外资基金目前正耐心等待市场的恢复,且将焦点放回京沪等一线城市。

  戴德梁行投资部董事叶建成表示,住宅市场的调整刚刚拉起序幕,在降价、减息、减税等方法用过之后,市场还需要一定的时期来逐渐恢复生气,这将是一个长期的过程。

  报告指出,在经过央行数次降息后,零售业的繁荣使商铺市场有稳定的租金支持,并使租金有增长的基础和潜力。商铺将是今年投资的热

  报告还指出,虽然金融危机让很多的外资房地产基金受到影响,但中国房地产市场以其稳定性和较高的回报率近年来一直受到国外房产投资基金喜爱,所以国外基金还是会把投资目光对准中国市场,只是在筛选物业时会较为严格,在交易细节上较之以往更加谨慎。

  但在整个房地产投资市场经过这样一番低谷之后,外资未来的投资交易量将会从二线城市回归到上海、北京等一线城市。

  基于以往对于中国市场的热忱,外资有耐心有信心等待市场恢复,所以不会有外资大量抛盘的现象出现,不会出现大量的烂尾楼。

楼市“阳春”行情在给开发商带来信心的同时,也引起了各方人士的关注。专业人士认为,2月份全国房地产交易量的回升主要是去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放所致。

  刚性需求开始择机入市

  记者从房产中介了解到,近一个月以来,婚房的交易出现井喷情况,一些刚性需求开始择机入市。在“上海之春”房展会现场,多家开发商也在刚性需求上做文章,瞄准工作不久、准备结婚的新人,力推“中小户型、低总价、近轨道交通”的楼盘。

  但这一切尚未令楼市的供需结构发生逆转,巨大的商品房库存量依然存在。戴德梁行较新报告显示,上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平米,消化这些库存平均需要9个月时间。而根据国家统计局的数据,截至去年底,全国商品房空置面积达到1.64亿平米,同比增长21.8%。

  上海克而瑞信息技术有限公司总裁丁祖昱认为,较坏的时候可能已经过去,但目前仍是房地产市场筑底的阶段。在这一过程中,成交量可能会有反复,甚至房价还要有一个下降的通道。

  “现在行情上来了,但肯定不会全面涨价,主要是大型开发商现在还是处于资金链较紧张的状态,不管是为了生存还是为了保持规模的可持续性,今年肯定不会带头涨价。何况这些楼盘虽然价格回调,但还没有超过项目价格的历史较高点,所以我只会将现在的这类现象定义为:开发商的优惠幅度越来越小。”克而瑞中国首席分析师陈啸天表示。

  刺激消费政策仍需发力

  现在楼市销量确实在回升,但这种回升能否持续值得关注。有关专家认为,全国房地产市场已经进入周期性调整,这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步,其结束有赖于宏观经济复苏。

  五合智库总经理邹毅表示,上月较多的潜在购房者结束观望进入市场,但并不能就此判断市场已经回暖、房价已经见底。“从近几个月来看,行业似有回升之态势,但这可能是供应求购关系博弈的阶段性调整。短期内,市场预期的改变以及政府进一步扶持政策的推出,有望促进成交量继续回暖。如果加上库存压力的缓解和现金流状况的改善,开发商就没有太多的动力进一步大幅下调房价。随着长期内供应求购关系的动态平衡发展,实质性的趋势尚有待进一步观察,而行业回暖则有待宏观经济来验证。”

  房地产作为国民经济的先导性行业,其走势离不开宏观经济基本面。当下,全球经济形势继续恶化,世界银行和IMF近期均预计全球经济今年将出现负增长。经济学家认为,两大机构双双下调预测,意味着二战后全球经济有可能首次陷入整体性衰退。

  与悲观的全球经济相比,中国1至2月份的宏观数据则是喜忧参半。货币发行与信贷数据继续朝着预期增长,投资同比与环比增速同时加快,好于市场预期,但重点有效指标仍然透露寒意:第二产业固定资产投资增速比城镇固定资产投资增速更能反映经济运行趋势,而其目前仍然处于下行趋势;进出口总值同比下降27.2%,这已是连续第四个月下降;2月份,CPI、PPI双陷负增长,经济低迷态势尚难一时改变。

  经济学家认为,今年前两个月个人所得税增速比去年回落8.7个百分点,居民收入预期下降将进一步制约未来消费扩张,未来消费启动仍很艰辛。

  在此大背景下,专家认为,房地产政策取向的着眼点与归结点应是刺激市场消费,维持开发投资规模。刺激消费与维持投资规模是相辅相成、互为条件的。在刺激消费层面,它既是维持开发投资规模的必备条件,又是扩大内需的重要构成。

  如何刺激楼市消费?专家认为,近年宏观调控出台了许多限制住宅消费的政策,如二套房贷政策、二手房交易税收政策、境外人士购房限制政策等,都应予以改变,此外还要考虑新的鼓励消费政策。

 
关键词: 房地产房地产
 
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